Das Problem der Credit Suisse mit kalten Betten

Von Samuel Gerber | Stv. Chefredaktor

Die Hotellerie hat in der Pandemie einen schweren Schlag erlitten. Das spürt auch das Fondsgeschäft der Credit Suisse – mit einem bekannten Zürcher Hotelturm steht die Grossbank im Rampenlicht.

Vergangenen Herbst gingen im Swissôtel in Basel und Zürich Oerlikon die Lichter aus. Die Betriebe waren Konkurs gegangen und figurierten damit unter den ersten grossen Pandemie-Opfern der Schweizer Hotellerie. Allein am Standort in Oerlikon, dessen Turmbau als Landmarke unter den Schweizer Business-Hotels ragt, fielen 270 Jobs weg.

Die Spuren der Pleite finden sich nun auch im Jahresabschluss des Immobilienfonds Real Estate Fund Hospitality der Credit Suisse (CS), dem die Swissôtel-Liegenschaften gehören. Auf den Anteilen des Fonds erlitten die Anleger im abgelaufenen Jahr 2020 einen Buchverlust von 19,43 Prozent. Die Anteile werden inzwischen mit einem Abschlag zum inneren Wert von fast 5 Prozent gehandelten, was die gestiegenen Risiken der Investments reflektiert.

Mietzinserlass in Millionenhöhe

Bereinigt um die im Geschäftsjahr 2020 verkauften Liegenschaften hat sich der Wert des Bestandes Ende 2020 gegenüber dem Vorjahr um 3,4 Prozent reduziert. Die Verkäufe und die wegen der Pandemie «kalt» gewordenen Hotelbetten drückten auch die Mietzinseinnahmen im Portefeuille. So gewährte die Fondsführung allein Mietzinserlasse von 6,2 Millionen Franken, respektive 17,6 Prozent der Mietzinseinnahmen.

Immerhin fiel die Ausschüttungsquote mit 2.50 Franken je Anteil höher aus als im Vorjahr; im vergangenen Juli wurde aus dem Verkauf des alpinen Immobilienpakets des Hospitality Fonds zudem eine Teilrückzahlung in der Höhe von 10 Franken pro Anteil ausbezahlt.

Auch dahinter steht eine turbulente Geschichte: Unter den «alpinen» Liegenschaften befindet sich unter anderem das Hotel Intercontinental in Davos, das 2014 mit seinem als «goldenes Ei» (Bild oben) bekannt gewordenen Pleite-Neubau Schlagzeilen gemacht hatte.

Abschlag zum Verkehrswert

Im November 2019 reichte die CS das Immobilienpaket an die Schweizer Luxushotel-Betreiberin Aevis Victoria weiter und positionierte das Portefeuille neu – allerdings musste der Fonds beim Verkauf einen Abschlag zum Verkehrswert des Vorjahres hinnehmen.

Am Turm in Oerlikon will die Grossbank respektive ihr Immobilienfonds aber festhalten. Die Baueingabe für die Totalsanierung für das geschlossenen Swissôtel erfolgte letzten Dezember, wobei die Hotellerie reduziert wird.

Mini Lofts und Town Houses

Die Sanierungsarbeiten an der 50-jährigen Liegenschaft sehen eine Reduktion der Anzahl Hotelzimmer zugunsten von 132 neuen 1,5-und 2,5-Zimmer-Wohnungen, Mini Lofts und Town Houses vor, wie es im Jahresabschluss weiter hiess.

Bis es soweit ist, wird der Turmbau neu belebt: Seit Anfang Jahr werden bestehende Hotelzimmer vom Startup Novac Solutions im Rahmen eines Co-Living-Konzepts vermietet. Bis im April sollen rund 170 von 250 Hotelzimmer so vergeben werden, wie das Schweizer Fernsehen «SRF» berichtete. Die restlichen Zimmer mutieren zum Self-Check-in-Hotel.

Bereits wieder in Verhandlungen

Der Beginn der Sanierungsarbeiten ist abhängig vom Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung. Die Renovation selber wird dann laut der CS voraussichtlich zwei Jahre dauern. Für den Betrieb der redimensionierten Hotellerie hat die Fondsleitung bereits wieder Verhandlungen aufgenommen: Mit dem französischen Hotellerie-Multi Accor, der die Pleite gegangenen Swissôtels schon zuvor betrieben hat.

Andere Immobilienfonds der CS konnten letztes Jahr eine stattliche Performance ausweisen. Der Real Estate Fund Living Plus Fonds mit Fokus aufs Wohnen im Alter rentierte laut den Angaben mit 16,95 Prozent, das auf nachhaltige Wohnimmobilien ausgerichtete Vehikel Real Estate Fund Green Property erzielte eine Performance von 12,93 Prozent. Das dürfte Balsam auf die Wunde der CS-Fondssparte sein, die gerade mit dem Debakel um ihre Greensill-Fonds Schlagzeilen macht.