Immobilie kaufen im Konkubinat: Was Sie wissen müssen

Laut Bundesamt für Statistik leben vor allem junge Leute in der Schweiz häufig im Konkubinat. Wer sich den Traum von einer eigenen Wohnung oder gar einem Haus erfüllen will, muss als unverheiratete Lebensgemeinschaft einiges beachten.

Es gibt drei unterschiedliche Eigentumsformen, welche die Partner jeweils mehr oder weniger voneinander abhängig machen:

Alleineigentum
Gesamteigentum
Miteigentum

Gewisse Risiken, die sowohl im finanziellen als auch privaten Bereich vorhanden sein können, werden bestenfalls untereinander vorab vertraglich geregelt.

Alleineigentum

Nur eine Person kauft die Immobilie. Diese Person wird auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, mit allen Rechten und Pflichten.

Diese Variante ist empfehlenswert, trägt nur eine Person offiziell die finanziellen Pflichten. Der Eigentümer der Immobilie erhält dadurch höchstmögliche Flexibilität. Eine gegenseitige Verantwortung besteht praktisch nicht, denn in der Haftung ist ausschliesslich der kaufende Konkubinatspartner.

Dies gilt auch für die Instandhaltung der Immobilie und für die laufenden Unterhaltungskosten. Es beinhaltet ausserdem, dass der zahlende Teil frei über das Objekt verfügen kann, beispielsweise, wenn er es verkaufen oder mit Pfandrechten belasten möchte.

Gesamteigentum

Gesamteigentum bedeutet, dass die Konkubinatspartner gemeinsam eine Immobilie kaufen. Beide Konkubinatspartner werden im Grundbuch eingetragen, die Höhe des jeweiligen Anteiles des Kaufpreises kommt nicht zur Beachtung. Für die Entstehung des Gesamteigentums ist ein gesetzliches oder vertragliches Gemeinschaftsverhältnis vonnöten.

Gibt es dieses nicht bereits, ist die Gründung einer einfachen Gesellschaft für die Erstehung der Immobilie erforderlich. Sie kommt gleichfalls zur Eintragung in das Grundbuch.

Fachleute raten von dieser Variation ab, denn sie ist schwerfällig: Sämtliche Entscheidungen müssen zusammen getroffen werden, die Entscheidungsfreiheit der Konkubinatspartner ist stark eingeschränkt. Das Paar haftet gemeinsam für die Hypothek.

Sollte eine Seite ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, wird die andere vom Kreditinstitut zur Verantwortung gezogen. Das bedeutet, dass Abträge vom solventen Teil mit übernommen werden müssen. Hinzu kommt, dass es in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse keinerlei Rolle spielt, wie hoch der jeweilige Partner an der Immobilie beteiligt ist.

Miteigentum

Bei der Form des Miteigentums werden beide Teile des Konkubinatspaares Eigentümer der Immobilie und werden somit auch jeweils namentlich im Grundbuch erwähnt. Im Gegensatz zum Gesamteigentum sind die Anteile dort einzeln aufgeführt. Insgesamt besteht eine angenehme Freiheit, denn jeder verfügt uneingeschränkt über seinen Eigentumsanteil.

Im gleichen Umfang sind allerdings auch die Verpflichtungen zu tragen. In der Praxis hat sich ausserdem herausgestellt, dass es nicht leicht ist, Käufer für nur einen Teil einer Immobilie zu finden.

Die Variante ist dennoch praxisnah und empfehlenswert. Wird ein Haus über Miteigentum gekauft, kann jeder einzelne eine Sanierung oder den Kauf mithilfe von finanziellen Mitteln aus der Säule 3a oder der Pensionskasse tätigen. Beim Gesamteigentum zum Beispiel ist der Vorsorgebezug ausgeschlossen, sollte das zahlende Paar nicht verheiratet sein.

Beim Miteigentum ist die gegenseitige Verantwortung ebenfalls hoch, es besteht solidarische Haftung. Möchte einer der beiden seinen Eigenanteil verkaufen, ist dies möglich. Beachtet werden muss jedoch, dass dem anderen Partner ein Vorkaufsrecht einzuräumen ist.

Allgemeines über den Konkubinatsvertrag

Es besteht keinerlei Verpflichtung, einen Konkubinatsvertrag abzuschliessen, jedoch wird er unter anderem von Rechtsanwälten beim gemeinsamen Kauf einer Immobilie empfohlen. Auch wenn sich ein Paar in allen Belangen zu hundert Prozent einig ist, kann sich dies im Laufe der Jahre jedoch ändern.

Besonders im Fall einer Trennung können Schwierigkeiten entstehen, die durch einen Konkubinatsvertrag ausgeschlossen werden. Dieser sollte für eine bestmögliche Absicherung folgendes beinhalten:

namentlich den oder die Käufer des Hauses
die ausgewählte Eigentumsform
die Mittel, mit denen der Kauf finanziert wurde
von welchem Partner und zu welchen Anteilen die weiteren Lasten und die Unterhaltskosten getragen werden
wie die Entscheidungsbefugnisse aufgeteilt sind
was eintritt, sollte ein Todesfall eines Partners eintreten oder eine Trennung erfolgen

Explizite Vereinbarungen für den Konkubinatsvertrag

Es besteht die Möglichkeit, eine Frist zu vereinbaren, in welcher der eine Partner bei Auszug im Trennungsfall während eines bestimmten Zeitraumes den Anteil des anderen übernehmen kann.

Für den Fall, dass beide Parteien bei Beendigung der Partnerschaft den Anteil des anderen übernehmen möchten, kann im Vorhinein beispielsweise eine Entscheidung durch Auslosung oder durch ein internes Bieterfahren festgelegt werden.

Es kommt auch häufiger vor, dass keiner der beiden Partner nach einer Trennung die Immobilie behalten möchte. Für diesen Fall kann im Konkubinatsvertrag unter anderem aufgenommen werden, wie hoch die Anteile eines jeden am Erlös durch einen Verkauf sein sollen.

Ebenso ist es möglich, festzulegen, wer die eventuell weiter bestehenden Schulden abzahlen muss. Wurde die Variante Miteigentum ausgewählt, ist in der Regel die Eigentumsquote als Schlüssel hinzuziehen.

Todesfallrisiko-Versicherung mit Invalidenrente

Eheleute sind in der Schweiz besser abgesichert als Konkubinatspaare. So erhält der überlebende Partner im Todesfall des anderen bei Unverheirateten keine Unterstützung von AHV/IV oder der Pensionskasse. Dies gilt auch für den Fall einer Invalidität.

Aus diesem Grund wird der Abschluss einer Todesfallrisiko-Versicherung inklusive Invalidenrente dringend empfohlen.