Der überraschende Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank weckt Befürchtungen: Geraten Hausbesitzer durch steigende Hypozinsen in die Klemme? finews.ch hat beim Miterfinder des UBS-Immobilienblasen-Index nachgefragt.
Nach vielen paradiesischen Jahren für Hausbesitzer – hohe Wertschöpfung bei gleichzeitig äusserst geringen Finanzierungskosten – stehen härtere Zeiten an. Mit der ersten Zinserhöhung seit 15 Jahren seitens der Schweizerische Nationalbank (SNB) kommt Bewegung ins Hypothekargeschäft. Aktuell kostet eine zehnjährige Festhypothek je nach Anbieter schon mehr als 3 Prozent. Das sind gut doppelt so viel wie Anfang Jahr.
Dies ist noch nicht das Ende der Fahnenstange. Angesichts einer Inflationsrate, die deutlich über dem Preisstabilitäts-Ziel der SNB von 2 Prozent liegt, sind weitere Zinsschritte wahrscheinlich. Jedenfalls haben sich die Nationalbanker dazu vergangenen Donnerstag alle Optionen offen gehalten.
Bis zu einem Fünftel gefährdet?
Was bedeutet dies nun für den Immobilienmarkt, in dessen Umfeld die SNB in den vergangenen Jahren fast bei jeder Gelegenheit auf Übertreibungen hingewiesen hat? Schon sind erste Stimmen zu vernehmen, die warnen, dass bis zu einem Fünftel aller Hausbesitzer in der Finanzierung so knapp rechnet, dass ein weiterer Anstieg zum Verlust der Immobilie führen könnte.
Angesichts der Finanzierungsbedingungen, welche Banken bei der Immobilienvergabe ansetzen, dürfte dies eigentlich nicht möglich sein. Gemäss den «goldenen» Regeln der Tragbarkeit müssen alle Schuldner den Hypozins bis zu einer Schwelle von 5 Prozent finanzieren können, um sich für einen Hauskredit zu qualifizieren.
Nur in der Theorie
Aber, dies entspricht nur einem Teil der Realität, wie Claudio Saputelli (Bild unten), Investmentchef für Global Real Estate bei der UBS gegenüber finews.ch erklärt. Erstens beziehen sich die Finanzierungsbedingungen auf die Situation beim Zeitpunkt des Kaufs der Liegenschaft. Was danach im Leben der Besitzer passiert, wird – solange die Hypothekar-Zinsen bezahlt werden – mehrheitlich ausgeklammert – inklusive Arbeitsplatzverlust, Scheidungen, Todesfälle. In manchen Fällen werden dadurch die Tragbarkeitshürden verschoben und höhere Zinsbelastungen zu einem Problem.
(Bild: UBS)
Zweitens gilt es zu beachten, dass die Hypothekar-Nehmer selbstverständlich nach der Vergabe der Hypothek frei sind, wie sie ihre flüssigen Mittel einsetzen, da es dafür keinerlei Kontrollen gibt. Typischerweise wird Geld für Konsumgüter ausgegeben, das dann im Krisenfall für die (teurer gewordene) Finanzierung der Hypothek womöglich fehlt. Die Zurückhaltung der Gläubiger gilt hier selbstverständlich auch nur, solange die Hypothekar-Zinsen pünktlich beglichen werden.
Saputelli, der den bekannte Preisblasen-Barometer UBS Swiss Real Estate Bubble Index mit entwickelt hat, gibt zwar zu bedenken, dass die jetzigen Warnungen vorerst noch etwas übertrieben sind. Gleichwohl dürfe die Thematik insbesondere bei weiter steigenden Zinsen nicht unterschätzt werden.
Das Gespenst der Nachschusspflicht
Noch ist es nicht so weit. Die meisten Immobilienbesitzer haben die günstigen Zeiten in den vergangenen Jahren genutzt, um sich mit billigen langfristigen Verträgen abzusichern. Ihre Festhypotheken werden normalerweise schrittweise und erst in ein paar Jahren zur Refinanzierung anstehen.
Die Angst der Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer von der Nachschusspflicht – wenn der Wert der Immobilien drastisch sinkt oder sich die Einkommens- und Vermögensbedingungen verändern, müssen Schuldner die Lücke bei der Bank ausgleichen – dürfte zumeist noch unbegründet sein. Solche Aufrufe gibt es gemäss Saputelli nur in den seltensten Fällen. Denn grundsätzlich sei keine Bank daran interessiert, den Kunden die Finanzierbarkeit zu erschweren.
Allerdings könne es zu Veränderungen der Finanzierungsbedingungen kommen, etwa beim Übergang vom Erwerbsleben in die Rente, wenn das Einkommen rapide sinkt.
Ersehnte Normalisierung
Wo die Zinserhöhung gemäss Experten unmittelbar zu Auswirkungen kommen dürfte, ist bei den Immobilien an Toplagen, vorwiegend in Zürich und Genf, sowie bei der Bewertung der Immobilienfonds, deren Kurse seit Beginn des Jahres im Sinkflug sind.
Beide Bereiche zeichneten sich durch massive Preissteigerungen aus, welche jetzt schon korrigiert haben (Immobilienfonds um etwa 20 Prozent seit Jahresbeginn), oder welche voraussichtlich korrigieren, so bei den Luxus-Immobilien. «Die Normalisierung ist gut für den Markt und im Sinne der SNB», hält Saputelli fest. «Sie schafft auch wieder neue Opportunitäten im Immobilienmarkt».
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.64%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.49%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.29%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.9.15%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.44%
